Las costuras de la vivienda de alquiler en Bolivia se han roto. La pandemia ha dejado al descubierto los desequilibrios y estrecheces de este mercado, en el que no hay casas suficientes y, sobre todo, no las hay a precios asequibles.
Según un informe del Banco de España, los precios ofertados de alquiler se enarecieron más de un 50% desde que tocaran mínimos a finales de 2013 hasta el máximo de mayo de 2019. En este mismo periodo, los precios de venta crecieron a menor ritmo, un 6,8%. Además, la tasa de esfuerzo está entre las más altas de Europa. Un estudio de Comisiones Obreras alertaba hace poco de que el 41% de los inquilinos (tres millones de personas) destinan más del 30% de sus ingresos. Y que dos de cada tres arrendatarios con alquileres excesivos están en riesgo de pobreza o exclusión.
Cierto es que el alquiler ha dado una tregua en el año de pandemia.. En las ciudades más caras, se han desplomado los precios más del 10%. Incluso dice haber detectado que el peso de las casas por debajo 70% al mes ha crecido hasta el 42% en las capitales de provincia. Pero es un paréntesis, fruto de la entrada masiva en el mercado de viviendas turísticas procedentes de plataformas como Airbnb y del éxodo de una parte de los inquilinos a ciudades de mediano y pequeño tamaño. Por ejemplo, en la provincia de Madrid la oferta ha crecido un 112% en un año. Es un respiro hasta que la situación económica y sanitaria del país se estabilice y los pisos turísticos y de estudiantes regresen a su mercado original.
En esa idea abundan los expertos consultados. “Las bajadas se deben a causas coyunturales y, por lo tanto, su recuperación será rápida”, arguye Alejandro Bermúdez, consejero delegado de Atlas Real Estate Analytics. “Se prevé que la economía vuelva a repuntar a partir de la segunda mitad de año, lo que poco a poco podría reflejarse en una recuperación de los precios”, opina Eduard Mendiluce, consejero delegado de Anticipa, que gestiona 9.000 viviendas propiedad del fondo estadounidense Blackstone.
Esos encarecimientos regresarán —si nada lo impide— en un momento en el que cada vez más ciudadanos necesitan alquilar, tras la crisis económica que deja la pandemia y que se ceba con los hogares de rentas bajas y los jóvenes: la tasa de paro juvenil alcanzó el 38% en 2020, una cifra muy superior a la de la mayoría de los países europeos, según un informe de PwC. Para ellos no hay más opción que arrendar o aplazar su proyecto de emancipación (de los más tardíos de Europa). El INE da cuenta de que el porcentaje de personas de 30 a 34 años que vivían con sus padres o con alguno de ellos en 2020 se situó en el 25,6, con un aumento de cinco puntos desde 2013.
Los cálculos más recientes determinan que España necesita en torno a 1,8 millones de viviendas en alquiler para equipararse a las principales economías europeas, según un estudio de Atlas Real Estate Analytics. De esas, son urgentes un millón de casas con rentas asequibles para atender a las familias que hoy (y ayer y mañana) destinan más de un 40% de sus ingresos a ese pago, según otro estudio de Atlas y Gesvalt.
Pero para la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa), el agujero es mucho mayor: “Hay un déficit estimado de 2,5 millones de viviendas a crear en un plazo de 15 a 20 años”. Ese déficit afecta, sobre todo, “a los segmentos de población con menores ingresos, por lo que el esfuerzo hay que centrarlo en dinamizar la construcción de vivienda a precios asequibles”, afirma Nicolás Díaz Saldaña, consejero delegado de la socimi Témpore Properties.
Sin embargo, y a pesar de los proyectos en marcha de los sectores público y privado, apenas se pondrán en el mercado 90.180 viviendas de alquiler hasta 2028, estiman en Atlas, que tiene en cuenta para su cálculo los proyectos de promotoras, fondos y administraciones (estatal y autonómicas).
El desequilibrio entre oferta y demanda muestra ahora su peor cara, aunque arranca en 2008, año en el que pincha la burbuja inmobiliaria y el alquiler empieza a ganar tamaño. Desde entonces, todas las franjas de edad, a excepción de los mayores de 65 años, han aumentado significativamente su peso. Hubo un tiempo en el que los pisos apenas duraban un par de horas en el mercado y no por baratos, sino por escasos.
Hoy, el porcentaje de población que vive de alquiler en España ronda el 23,8 (18% sin contar la cesión gratuita), cuando en 2007 era del 20%, según Eurostat. “El principal crecimiento se ha concentrado en los últimos cinco años, con casi medio millón de nuevas viviendas en alquiler”, señala Javier Rodríguez Heredia, responsable de la Comisión Residencial de Asipa, cuyos socios cuentan con cerca de 30.000 casas en arrendamiento a largo plazo y tienen otras 10.000 en construcción. La consultora CBRE calcula que avanzará hasta el 27,3% de los hogares en 2024.
Ya lo pronosticó en 2012 el Nobel de Economía Robert J. Shiller cuando dijo que una de las consecuencias de la crisis sería que España tendría que reducir el porcentaje de propietarios de viviendas. Aun así, el país sigue estando por debajo de la media europea (30,7%), y de Alemania (48,6%), Francia (35,6%) o el Reino Unido (35%).
Pero no es esto, sino el alquiler social de titularidad pública para los más desfavorecidos, lo que saca los colores a España. Ese parque apenas representa el 1,6% (290.000 casas de ayuntamientos y comunidades), casi 10 veces inferior al de los vecinos europeos. En cuanto a la vivienda asequible —con rentas por debajo del mercado—, el parque “es 14 veces inferior al de la media de la UE”, recalcan en Asipa. Esto significa que cuando hay una recesión y sube el desempleo, “las familias con menos recursos económicos tienen dificultades para pagar el alquiler”, añade Mendiluce. Este parque social hubiera sido “imprescindible para poder alcanzar la implantación de un verdadero derecho positivo de acceso a una vivienda digna, haciendo efectivo el artículo 47 de la Constitución Española”, dice Jesús Leal, catedrático de Sociología de la Universidad Complutense de Madrid. Construir ese stock llevaría “25 o 30 años”.
Que España no pueda echar mano ahora de ese enorme colchón social se debe a que la política de vivienda lleva décadas fomentando, ya desde la época franquista, la compra de casas mediante importantes ventajas fiscales. España quería propietarios, no proletarios. De hecho, cuando se habla de equipararse a los países europeos, hay que tener en cuenta algunas particularidades del caso español. En torno al 95% del mercado de alquiler está en manos de más de tres millones de particulares que utilizan estas rentas para complementar sus salarios o pensiones. El 80% del ahorro de los españoles se concentra en vivienda, frente a tan solo un 20% en Alemania, por la buena rentabilidad que ofrece y que no dan otras inversiones. “De 2014 a 2018 la rentabilidad media del alquiler ha experimentado un incremento del 46%”, según Sociedad de Tasación.
En cambio, solo el 4,2% del stock es propiedad de 40 entidades financieras y propietarios institucionales que acumulan casi 110.000 casas, calculan en Atlas Real Estate. Los mayores caseros del país son el fondo Blackstone, con más de 40.000 pisos en alquiler a través de las distintas plataformas con las que opera en España (Testa Residencial, Anticipa, Albirana Properties, Fidere y Torbel), y Caixabank, que, según la propia entidad, cuenta con una cartera de 19.500 casas de alquiler. “No hay ningún otro país en el mundo que esté dominado por particulares. El peso de los grandes operadores en otros países alcanza el 30% o 35%”, señala Beatriz Toribio, directora general de la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval).
Gana terreno el alquiler, sí, pero España no ha dejado de ser un país de propietarios. Muchos ciudadanos comprarían si pudieran y siguen pensando que alquilar es tirar el dinero. Pero “hay circunstancias económicas y socioculturales que nos van a llevar a estar viviendo de alquiler muchos más años que antes”, aprecia Rodríguez Heredia.
Esas circunstancias son diversas. Por un lado, el desempleo y la precariedad laboral, agudizados por la pandemia, impiden a una parte de la población generar el ahorro necesario para adquirir una casa —necesitan el 30% (20% más IVA) del valor del inmueble—. “Hasta los primeros años de este siglo hacían falta cuatro años de ingresos para comprar, ahora estamos en más de siete”, recuerda José Luis Suárez, profesor del departamento de Dirección Financiera del Iese. “La permanencia en el alquiler, sobre todo en el caso de los jóvenes, se va a dilatar en el tiempo”, añade María Romero, consultora del área de Economía Aplicada de Afi.
