Casas en Venta Zona Estratégica

 A la vivienda de segunda mano le toca bailar con la más fea en esta crisis. Ya en septiembre, el Consejo General del Notariado registró un abaratamiento de las casas usadas de un 9,4% interanual. En octubre, el descenso fue del 3,3%. Las noticias sobre la llegada de las vacunas a comienzos de noviembre han cambiado las expectativas de parte de los vendedores, reacios a grandes bajadas de precios. Esto está afectando al cierre de operaciones: la compra de vivienda de segunda mano bajó un 15,2% interanual en octubre, según el INE.

Los propietarios “se han apoyado en lo coyuntural de la crisis y en la esperanza de una pronta recuperación para mantener sus expectativas intactas”, dicen fuentes.

Porque 2021 viene apretando, sobre todo si se acaban las ayudas públicas que sujetan artificialmente muchas economías domésticas. “El vendedor que no pueda seguir tirando de ahorros va a tener más urgencia y no va a tener más remedio que bajar el precio”, apuesta el analista de Bankinter. Es una buena pista para quien se pregunte cuándo vender y cuándo comprar. Varios expertos, como Gonzalo Bernardos, aconsejan vender ya para no tener que aplicar más rebajas y comprar a lo largo de 2021. “En el primer trimestre del año habrá más ofertas”, dice convencido. En cualquier caso, “dada la enorme incertidumbre respecto a las variables fundamentales, incluyendo precios, las decisiones de compra deberían sustentarse en las circunstancias personales o familiares”, reflexiona Gil.

Cosa distinta es la vivienda nueva, donde los precios parecen resistir, de momento, la embestida de la crisis, salvo en zonas muy específicas. Esto es así porque las estadísticas que afloran ahora corresponden a contratos privados firmados hace dos años. Y, aunque el precio de la usada suele ser un indicador adelantado de lo que sucederá con la nueva, las grandes promotoras insisten una y otra vez en que no habrá rebajas, al menos significativas.

La nueva va resistiendo

¿Espejismo, demanda embalsada del confinamiento? El sector dice que no y lo justifica. El directivo de Vía Célere achaca ese inesperado buen ritmo de las grandes del sector a dos cosas. Por un lado, al cambio de preferencias del comprador, que ahora busca terrazas, balcones, zonas comunes y más metros cuadrados. En esto sale ganando la obra nueva y las periferias, antes penalizadas. “Tener calidad y buenos espacios comunes se ha puesto al nivel de importancia de la ubicación”, cree Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación. “Las promociones con las últimas viviendas a la venta, en algunos casos áticos y bajos con jardín y aquellas más grandes, han sido favorecidas por la búsqueda de más amplitud por parte de los clientes”, apunta Cuervo. Así pues, a pesar del debilitamiento de la demanda, hay quien compra. ¿Quién? “Aquellos que menos temen por la pérdida de su empleo o cuentan con capacidad financiera son los que suelen animarse a adquirir una vivienda”, dice el experto de BBVA. “Hay demanda latente en las ciudades y su periferia cercana, que es donde están centrando las promociones”, insiste Roberto Scholtes, director de Estrategia de UBS en España.

El otro sostén de las ventas de casas nuevas, en opinión de Morales, es “la migración de dinero financiero a dinero inmobiliario; la vivienda se plantea otra vez como un valor refugio de ahorros”, dice. De hecho, “cuando comience la recuperación, parte del ahorro acumulado de las familias, ahora en máximos, irá a bienes de consumo y a comprar vivienda como inversión, para su puesta en alquiler”, cree Raymond Torres, director de Coyuntura y Análisis Internacional de Funcas. Esto “pondrá freno a la caída de precios”, coincide García Montalvo.

Las promotoras dicen contar con un nivel de preventas elevado que les hace no tener prisa por hacer descuentos. “Para 2021, casi el 70% del producto de vivienda residencial está vendido”, señala Daniel Cuervo. Ahora bien, estas casas se empezaron a comercializar sobre plano antes de la covid, con precios previos a ella. En la actualidad, “no se están lanzando nuevas promociones por el nivel de incertidumbre en los ritmos de venta y la demanda”, dice Consuelo Villanueva. “El promotor necesita el 30% de preventas para obtener financiación y no está prevendiendo”, advierte Juan Moreno, de Bankinter, que adelanta que la banca está siendo más selectiva y restrictiva a la hora de financiar obras.

La pandemia también se está notando en la actividad constructora. El número de visados para iniciar viviendas ha bajado un 30% hasta septiembre y esto repercutirá en la edificación de 2021 y 2022. “En 2021 podríamos ver una reducción de la producción en torno a 70.000 viviendas, lo que supone retroceder hasta niveles de 2016”, argumentan en Colliers International. Esta reducción de la oferta, sobre todo en zonas tensionadas, es lo que lleva a los promotores a afirmar que los precios “no sufrirán grandes variaciones a la baja”, vuelve Daniel Cuervo.

Aunque depende, porque en el mercado de segundas residencias en la costa se puede hablar sin medias tintas de descalabro, sobre todo por la desaparición de la demanda extranjera, que en algunos mercados tenía un peso superior al 30%. Entre enero y junio la compra por extranjeros cayó el 38,4%, según el Mitma. La bajada de precios será aquí más intensa. No obstante, varios expertos creen que se trata de algo coyuntural y que la costa y la venta de segundas residencias “podría experimentar un acusado repunte inicial, espoleado por el abaratamiento experimentado”, según Rafael Gil. “Será incluso más atractiva que antes de la pandemia y no solo como segunda residencia para extranjeros, sino como lugar en el que teletrabajar”, cree Villanueva.