La vivienda vuelve a quitar el sueño a los Bolivianos. Preocupa al que quiere comprar, vender, invertir o alquilar. No es de extrañar que el debate sobre si los precios de las casas van a bajar o no haya regresado con brío a la calle. Una primera instantánea deja claro que la pandemia del coronavirus no ha pasado de puntillas por este sector, que se enfrenta a una bajada de las ventas, de los precios —también en alquiler, donde pincha la burbuja— y de la actividad constructora.
La sacudida continuará en 2021, aunque esta vez no será ni mucho menos la industria peor parada. Los efectos de esta crisis no están siendo tan explosivos como los de la Gran Recesión. “El ajuste será menos intenso y duradero”, dice Félix Lores, economista de BBVA Research, que recuerda que el precio está todavía lejos de los niveles máximos de 2008 y que el esfuerzo para acceder a una vivienda también es muy inferior (a finales de 2019 se requería en torno al 30% de la renta del hogar). “Tampoco los bancos tienden a dar créditos e hipotecas en la misma medida, que fue el origen de la burbuja”, aporta Juan Carlos Amaro, profesor del departamento de Economía, Contabilidad y Finanzas de Esade. Y antes del inicio de la pandemia no se observaban indicios claros de sobredimensionamiento en el mercado inmobiliario, reconoce el Banco de España en el Informe de Estabilidad Financiera de otoño.
Además, la asistencia del Gobierno a los hogares para combatir el impacto de la covid-19 “ha evitado un deterioro mayor”, afirma Lores. Se refiere a medidas como los ERTE, las moratorias hipotecarias, las ayudas al alquiler o la suspensión de desahucios a familias vulnerables. El problema es qué pasará cuando acaben esas ayudas.
Que se tape la herida no significa que no sangre. A pesar de la llegada de la vacuna, quedan meses duros por delante: la economía española está a la cola en la recuperación de la OCDE. Al fin y al cabo, “la compra de vivienda está muy ligada a la capacidad adquisitiva y la posibilidad de endeudarse de las familias, y, por tanto, a la creación de empleo y la salud de las empresas”, recuerda Amaro. El INE pone cara a esta reflexión: la compraventa de vivienda se redujo en octubre un 13,3% interanual. Bankinter estimaba en su informe de octubre una merma del 35% en 2020, hasta las 326.000 operaciones, volviendo a niveles mínimos de 2012 y 2014 —aunque ahora prevé que la caída pueda ser algo menor—. En 2021 espera un rebote del 30%, aunque sin alcanzar los niveles previos al virus. Hasta 2022 no volverán las 500.000 operaciones al año.
Más complicaciones. La agencia de calificación Moody’s ha alertado de que, a pesar de la caída del precio, el acceso a la vivienda será más difícil el año que viene, especialmente para la población joven y de bajos ingresos. Sin obviar que muchas familias ya tienen serios problemas para hacer frente cada mes a la hipoteca. La OCU habla de deuda hipotecaria inasumible para los hogares vulnerables, a los que aconseja negociar con el banco o “poner en venta la vivienda cuanto antes. De lo contrario se exponen a que el banco se quede con la casa y el precio de subasta no alcance a cubrir la deuda”.
Pero es que otras familias no podrán devolver los pagos aplazados por la moratoria hipotecaria. De hecho, al Banco de España le preocupa este extremo: la subida de la morosidad tras el fin de las moratorias. “La situación del sector inmobiliario podría ser diferente si la crisis finalmente impacta fuerte en el sector financiero, si gran parte de las moratorias hipotecarias y créditos ICO acaban convirtiéndose en impagos”, cree José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra.
Un freno necesario
En medio de estas luces y sombras, son muchos los ojos puestos sobre el sector inmobiliario en este momento. Unos rezan para que los precios bajen; otros para que se mantengan. Compradores y vendedores nunca remaron en la misma dirección. El precio de la vivienda bajó en el segundo trimestre del año. Era el primer descenso interanual (-1,7%) desde 2015, según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Lo cierto es que ya venía desinflándose desde 2019: “La pandemia ha acelerado el frenazo que, por otra parte, era necesario”, opina García Montalvo.
Llegamos a noviembre y a los mercados estrella: en las capitales y grandes ciudades españolas el precio de las casas (nuevas y usadas) cayó un 3,4% con respecto al mismo mes del año anterior (un 3% desde marzo, cuando estalló la pandemia), el mayor descenso en tasa anual desde 2015, según Tinsa. “Los precios de la vivienda han crecido muy por encima de los salarios (prácticamente inalterados en términos reales) en los últimos ciclos expansivos y resulta lógica su corrección en situaciones como la actual”, argumenta Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de la tasadora.
Aventurarse a decir cuánto se van a abaratar las viviendas en 2020 y 2021 provoca en los expertos consultados la misma sensación que escalar sin arnés los 8.840 metros del Everest. La incertidumbre es, reconocen, mayúscula. “Hacer este tipo de previsiones es como mirar una bola de cristal”, dice el catedrático de la Pompeu Fabra. No hay más que fijarse en la asincronía de datos.
BBVA Research ofrece la estimación más optimista: el precio bajará un 1,5% este año de media y las caídas se atenuarán a lo largo de 2021. El deterioro del mercado laboral, de la renta de los hogares y la debilidad de la confianza explican la contracción del precio. Su apuesta: “Es posible una recuperación hacia la segunda mitad del año”. La agencia Moody’s habla de una rebaja del 2%. En cambio, Bankinter ha reducido el optimismo: la covid no tendrá un impacto acumulado del 6% como preveía, sino superior al 9%, que se repartirá entre 2020 y 2021. Al contrario de lo ocurrido en el último ciclo, el recorte de precios podría ser más acusado en zonas prime de grandes ciudades, superando el 10% de caída acumulada entre los dos ejercicios, comenta Juan Moreno, analista del banco.
En la misma orilla se coloca la agencia Fich, que estima una caída del 10% en dos años y cree que el mercado de la vivienda en España se verá, junto al Reino Unido, mucho más castigada por la crisis que el resto de Europa e incluso del mundo. Ve el comienzo de la recuperación en 2022.
La Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) también se ha replanteado sus estimaciones: apunta una rebaja del 8% entre finales de este año y el primer semestre de 2021, llegando la recuperación a partir de entonces. Pero es el profesor de economía de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos quien dibuja el panorama más oscuro. “En 2020 la caída del precio será del 12%, y entre el 4% y el 6% en 2021. Así pues, desde marzo de 2020 a diciembre de 2021 la bajada rondará entre el 16% y el 18%. Y en 2022 empezará la recuperación”. Bernardos centra el descalabro en áreas dependientes del turismo y la inversión, como Madrid, Barcelona y las islas. Y achaca su previsión a la contracción de la demanda. “En el segundo trimestre del año la tasa de ahorro de las familias se ha ido al 31,1% y eso se llama miedo”, apunta.
